Superbonus 110

Estensione e analisi dei tempi Superbonus 110%

La legge di Bilancio per il 2021 ha esteso l’applicazione del Superbonus 110%

Infatti, verranno considerate le spese sostenute dal 1° luglio 2020 fino al 31 dicembre 2022 per tutti gli edifici e al 30 giugno 2023 per gli edifici di edilizia popolare.

Tuttavia, occorre segnalare che per ottenere il Superbonus, tra le altre cose, è necessario completare almeno il 60% dei lavori entro il 30 giugno 2022.

Analisi dei tempi

Per tale ragione, si consiglia di fare un’analisi dei tempi necessari per completare i lavori. Ad esempio, si devono considerare oltre ai tempi di realizzazione anche i tempi di verifica di fattibilità dell’intervento, di progettazione e di espletamento di tutte le pratiche burocratiche.

L’analisi scrupolosa dei tempi permetterà di affrontare con la dovuta preparazione l’iter, affinché si riesca ad ottenere l’incentivo fiscale.

Un’analisi accurata dei tempi necessari alle differenti fasi è stata effettuata dall’Arch. Annalisa Galante, docente di Fisica Tecnica Ambientale al Politecnico di Milano e Coordinatrice scientifica di That’s Smart, l’area dedicata a Home & Building Automation, Smart Metering, Electric Mobility e Energie rinnovabili nell’ambito di MCE – Mostra Convegno Expocomfort.

Innanzitutto, l’Architetto ha suddiviso l’iter in tre fasi:

  • Preliminare: verifica dei requisiti
  • Progettuale ed esecutiva
  • Asseverazioni e comunicazioni finali

Qui di seguito entreremo un po’ più nel dettaglio delle tre fasi.

A – Fase preliminare: verifica dei requisiti (tempo richiesto: fino a 60 giorni)
Innanzitutto, si deve valutare la possibilità di fruire effettivamente del Superbonus 110%. Poi, si deve nominare un tecnico abilitato o dare un incarico a un General Contractor affinché si effettui:

  • verifica della conformità edilizia e urbanistica. Ciò prevede un rilievo dei locali e la richiesta di conformità urbanistica al Comune di riferimento in cui è ubicato l’edificio. L’Ufficio preposto ha tempo fino a 30 giorni – salvo sospensioni per cause di forza maggiore – per inoltrare i documenti necessari a procedere con la fase di diagnosi;
  • verifica asseverata della possibilità di avere un salto migliorativo di 2 classi energetiche con elaborazione della diagnosi energetica e pre-certificazione.

B – Fase progettuale ed esecutiva (tempo richiesto: fino a 270 giorni)
A questo punto, si devono selezionare gli interventi da realizzare, acquisire i preventivi delle aziende (sfruttando lo sconto in fattura) e, infine, si definisce l’impresa esecutrice o il General Contractor o il soggetto a cui cedere il credito (istituto di credito, finanziaria, ecc.). Si deve quindi procedere con:

  • sanatoria sulle eventuali difformità edilizie e urbanistiche (non rientrano come interventi nel 110% e allungano le tempistiche di circa 30 giorni);
  • se si optasse per la cessione del credito a una banca o finanziaria, si dovrebbero calcolare altri 15 giorni per l’ottenimento del nulla osta a procedere;
  • predisposizione della pratica edilizia (presentazione pratica, Direzione Lavori, CSP/CSE), più ex Legge 10 (coincidente con l’inizio lavori);
  • esecuzione dei lavori.

C – Asseverazioni e comunicazioni finali (tempo richiesto: fino a 30 giorni)
Per concludere l’iter si deve:

  • Chiudere la pratica edilizia e predisporre l’APE post-intervento asseverato
  • Effettuare le asseverazioni fiscali
  • Procedere con la comunicazione all’Agenzia delle Entrate

Esempio pratico delle tempistiche

Per meglio capire l’importanza della pianificazione dei lavori, proviamo con un esempio pratico ad ipotizzare le tempistiche necessarie per realizzare dei lavori di ristrutturazione in un condominio di grandi dimensioni (tra le 40 e le 50 unità immobiliari).

Innanzitutto, per accedere al Superbonus si deve procedere con diverse deliberazioni assembleari che devono coinvolgere un numero di voti che rappresentino la maggioranza dei condomini degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio (previsto dall’art. 119 comma 9 bis del Decreto Rilancio come modificato dalla legge 26/2020 art. 63, in linea con quanto già previsto dalla legge 220/2012 per le riqualificazioni basate su diagnosi e certificazioni energetiche).

Realisticamente, si può quindi ipotizzare la seguente timeline:

  • Assemblea di condominio per incaricare il tecnico o al general contractor per l’attuazione della Fase A: da 15 a 60 giorni
  • Attuazione delle verifiche preliminari (Fase A – conformità urbanistica, diagnosi, pre-certificazione, ecc.): da 30 a 60 giorni
  • Assemblea di condominio per mandato per l’attuazione della Fase B: da 15 a 30 giorni
  • Fase B – Comunicazione di inizio lavori, esecuzione: da 90 a 180 giorni a seconda della quantità di lavori da eseguire
  • Fase C – Asseverazioni e comunicazioni finali: da 30 a 45 giorni a seconda della quantità e complessità dei lavori eseguiti.

Dall’analisi realizzata dall’Arch. Galante per MCE Lab si evidenzia che una stima realistica per la conclusione della procedura è di 8 mesi.

Considerando che la scadenza per prevedere di poter rientrare nel beneficio fiscale è il 30 giugno 2022, data alla quale il Direttore dei lavori assevera lo stato di avanzamento lavori per almeno il 60% di quelli previsti, risulta quindi essenziale impostare fin dall’inizio dei lavori le tempistiche nei quali questi saranno svolti per poter avere la data necessaria per fare una stima realistica del tempo che si ha per svolgere le prime fasi.

Il supporto di CNA Milano

Se avete dei dubbi o siete in cerca di professionisti che possano accompagnarvi in questo percorso, potete rivolgervi e CNA Milano.

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L’associazione ha, infatti, strutturato un servizio sul tema Ecobonus suddiviso in tre capitoli, scegliendo di avvalersi di Professionisti (Partner) per coprire tutti i vari aspetti della misura:

  • Tecnico: Ingegnere Pietro Ghirardelli, iscritto all’Ordine degli Ingegneri di Milano e Certificatore energetico accreditato Cened, può approfondire gli aspetti di progettazione, diagnosi e certificazione energetica, asseverazione, ecc;
  • Fiscale: Ecocred, società di servizi che offre assistenza in materia di agevolazioni fiscali e cessione del credito previste per interventi di Superbonus, Ecobonus, Sismabonus, Bonus Facciate e Recupero del patrimonio edilizio e la loro piattaforma telematica “CreditRun”;
  • Finanziario, UniCredit Banca, BPER e Intesa Sanpaolo le quale offrono a Privati, Condomìni, Imprese e agli altri soggetti ammessi al beneficio una copertura finanziaria, che può arrivare fino all’intero importo dei lavori.

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